ראיון עם ערן מרקוביץ' בערוץ הכלכלה

ראיון של ערן מרקוביץ' מנכ"ל קבוצת שיבולת בתוכנית כללי המשחק עם ענבל עומר.

ענבל וערן מדברים על תחום המשרדים, מי הוא הצרכן של שטח משרדי היום ומה השיקולים של כל מי שרוצה לקנות משרד.

ערן מדבר על תשואה בתחום המגורים ובתחום המשרדים.

בערוץ 10 – ערוץ הכלכלה של ישראל

מתאריך 02.04.25

בתוכנית ערן מדבר על פרויקט פארק העסקים RBS Park בבית שמש

משרדים למכירה בבית שמש | קבוצת שיבולת

ראיון:

ענבל: בנדל"ן שוק המשרדים תמיד היה שוק קשה אבל במלחמה חלה עוד יותר הידרדרות במכירת המשרדים ורבים מהם נותרו ריקים באזור המרכז האזור שבדרך כלל נהנה מביקושים למשרדים אלא שבתקופה האחרונה מזהים בשוק הזה איזושהי התעוררות קלה דווקא בפריפריה במה מדובר בדיוק ועד כמה המשקיעים בורחים מהמשרדים באזורי הביקוש על כך אנחנו נרצה לדבר עם ערן מרקוביץ' מנכ"ל קבוצת שיבולת, שלום ערן 

ערן: שלום רב 

ענבל: אז בוא נראה אנחנו רוצים בעזרתך לבדוק כמו שאמרנו בעצם שוק המשרדים הוא השוק הקשה בתחום הנדלן המניב ובוא תתאר לנו את תמונת המצב, את הביקושים בתחום הזה.

ערן: טוב אז שוק המשרדים נהוג לחשוב באמת שהוא הקשה יותר בתחום הנדלן המניב אבל אני חושב שזה לא חד משמעי בסוף שוק המשרדים, המשרדים זה מוצר מקומי צריך להבין זה לא מוצר שאפשר להגיד שמשרדים בבני ברק או בפתח תקווה הם שווה ערך למשרדים במודיעין או בשוהם או בבית שמש ולכן כשבוחנים את שוק המשרדים צריך להסתכל עליו בצורה מקומית אם בבני ברק ובפתח תקווה אנחנו נמצאים בתקופה שבה יש באמת כמה פרויקטים גדולים שהסתיימו ומשרדים ישתחררו לשוק אז יש נקודתית בתקופת הזמן הזו קצת יותר הצה מאשר הביקוש מצד שני במקומות כמו בית שמש או מודיעין או שוהם או חדרה אפשר לראות פרויקטים שהיסתיימו ובגלל שהיה מחסור של משרדים אז בעצם אין שם עוד הצע והמחירים לא בהכרח יורדים אלא להפך המחירים דווקא עולים בפריפריה

ענבל: המחירים עולים בפריפריה? 

ערן: אנחנו מרגישים אנחנו בקבוצת שיבולת יש לנו כמה פרויקטים בפריפריה אנחנו מתעסקים גם במשרדים וגם בתעשייה ולוגיסטיקה ויש לנו את היכולת לראות רוכבית את ההשפעות של המחירים בכל מיני מקומות בארץ ואנחנו רואים שבמקומות שבהם הצע המשרדים או הצע התעשייה היה נמוך מראש אנחנו לא רואים שם ירידות של מחירים להפך אנחנו רואים עליות של מחירים כך שאם אנחנו שוב משווים את אזור המרכז אני שוב לוקח את בני ברק ואת פתח תקווה בתור דוגמה אבל יש מקומות נוספים שאפשר להשוות בבני ברק ופתח תקווה הסתיימו באמת כמה מגה פרויקטים ובגלל שבשנה הזאת בשנתיים שלוש האלה שהסתיימו הפרויקטים השוק לא הצליח לספוג את עודף ההיצע שיצא לשוק אז המחירים קצת ירדו כשמנגד בבית שמש המחירים קצת עלו אז שוב המגמה הזאת היא לא מגמה אי אפשר להגיד…

ענבל: אבל מראש שהמשקיעים יעדיפו את אזור המרכז הם לא מי בעצם רוצה לזכור משרדים פריפריה זאת אומרת זה ברור שרוב העובדים הם נמצאים הלוקיישן הוא מאוד חשוב מכל מיני בחינות והוא בעיקר חשוב בתחום המשרדים אולי אפילו יותר מתחום המגורים וכשיש עובדים שהם מרוכזים במרכז בהשוואה לפריפריה אז אני מנסה להבין מה מה הסיבה שגורמת דווקא לעליית מחירים בפריפריה כמו שאתה מתאר

ערן: אז זאת שאלה מצוינת החברות פרוסות בכל הארץ גם העובדים בסוף פרוסים בכל הארץ העובדים שמגיעים היום לגוש דן גרים במודיעין גרים בבית שמש גרים בשוהם וגרים במקומות אחרים היום חברות שהם הרבה יותר מודעות  לצרכים של העובדים שלהם היום אנחנו יודעים שלהגיע לעבודה כמעט לא משנה איפה אתה עובד זה בין שעה וחצי לשלוש שעות תלוי כמה אתה בתוך הפקקים וחברות שמודעות לצרכים של העובדים שלהם גם מנסות לשפר את תנאי העסקה שלהם ומנסות לקרב אליהם את המשרדים ואנחנו רואים מגמות רואים הרבה משרדים שצצים של חברות גדולות אגב בערי פריפריה כמו ראש העין, פעתים של פתח תקווה

ענבל: אומר פריפריה אתה מתכוון לפריפריה של המרכז באיזה פריפריה מדובר בצפון בדרום בפריפריה של המרכז פריפריה של תל אביב באיזה פריפריה

ערן: בוא נגיד כשאני מסתכל על שוק המשרדים בארץ אז אני מחלק אותו למעגל ראשון שזה תל אביב הלב של המשרדים של התעסוקה יש את המעגל השני שזה הרצליה רמת גן אולי אפילו קצת ראשון, גבעתיים ויש לנו כל מה שמעבר לזה שמבחינתי זה פריפריה א היום בן אדם שגר בפתח תקווה ועובד בתל אביב יכול לקחת לו שעה וחצי או שעתיים להגיע לעבודה באמצע היום ולכן 

ענבל: אז איפה אתה רואה את העליית מחירים מחירי המשרדים באיזה ערים?

ערן: לדוגמה במודיעין אני רואה עליית מחירים בבית שמש יש לנו פרויקט מאוד גדול בבית שמש אנחנו רואים שם גם ביקושים מאוד מאוד גדולים וגם שמביאים לעליית מחירים מן הסתם אנחנו רואים את זה בשוהם אני רואה את זה בחדרה שעד לא מזמן לא היו שם פרויקטים פתאום יש שם פרויקטים ואנחנו רואים שהשוק צמא לפרויקטים והוא הולך וקונה את הפרויקטים האלה ומשתמש בהם 

ענבל: אבל בהשוואה לתל אביב איך אתה משווה את תל אביב את הביקוש למשרדים בתל אביב לעומת הערים האלה שאתה מציין בתל אביב יש קושי מאוד גדול בענייני המשרדים אז אני עדיין מנסה להבין למה למה הקושי הזה נעשה יותר חלש כשמדובר בערים אחרות הרי יש פה יש עבודה ההיברידית שמשלבת עבודה מהבית המציאות היא לא היא לא כל כך תומכת בשוק הזה

ערן: המציאות היא גם לא חד משמעית כל מנכ"ל של חברה שצריך להחליט איפה לשים את מרכז הפעילות שלו ולהביא לשם לדוגמה 100 עובדים שגרים באזור גאוגרפי מסוים יכניס לתוך מערכת השיקולים שלו האם הוא רוצה שכולם יסעו שעה וחצי פנימה לתוך תל אביב ואחר כך עוד שעה החוצה או שהוא מעדיף לעבור למודיעין ואז העובדים יסעו חצי שעה החוצה ועוד חצי שעה פנימה וזה חוסך המון זמן לעובדים זה חוסך המון זמן לא מנכל מנכל טוב ירצה שעובדים שלו יהיה להם יותר זמן פנוי עם המשפחה וזה חשוב לו גם ולכן הוא לא בהכרח יקח את המשרדים בתוך תל אביב יכול להיות שהוא יקח אותם במודיעין היום אנחנו רואים שאיכות הבניינים ב שוב אני במודיעין בית שמש אנחנו רואים שיש פרויקטים שהרמה שלהם לא יורדת מרמה של מרמת הפרויקטים שנבנים היום בתל אביב 

ענבל: ובדרך כלל כשפרויקטים של משרדים נבנים אז חושבים על חברות ההייטק בעיקר

ערן: זה מאוד תלוי פרויקט זה מאוד תלוי פרויקט זה מאוד תלוי סביבה לפני שאנחנו נכנסים בקבוצת שיבולת שאנחנו בוחנים פרויקט אנחנו מסתכלים על הסביבה הגיאוגרפית על הדמוגרפיה מי גר שם מי אוכלוסיה שתשתמש בפרויקט מה הצרכים שלה ו 

ענבל: וכרגע כשיש את המשבר היית כגם מבחינת עובדים אז אז איך איך זה משפיע על הביקוש בשוק המשרדים גם זה לא בדיוק גורם שתומך 

ערן: נכון זה לא תומך רואים ירידה רואים האטה בביקושים למשרדים יש הרבה חברות הייטק שלקחו בעבר שטחים גדולים והיום הם יושבות עם שטחים פנויים ומחפשות מה לעשות איתם זה נכון אנחנו מעריכים אני מעריך באופן אישי שזו תופעה זמנית אנחנו מדברים על תופעה של שנה שנתיים שלוש מתי שהוא היא תעבור הרבה מאוד מחברות הייטק האלה יש להם חוזים ארוכים כך שהם לא יכולים בעצם לצמצם את את כמות המשרדים שלהם סעיף הוצאות המשרדים בחברות הייטק לפעמים הוא סעיף יחסית קטן שפחות מייחסים לו חשיבות ולכן הם גם לא ממערים לשחרר שטחים וגם נוצרה מגמה מעניינת שבה גם בעקבות העבודה ההיברידית אמנם יש פחות אנשים שבאים לעבודה אבל כל בן אדם שמגיע לעבודה מקבל יותר מטר מרובע פר שולחן נקרא לזה זאת אומרת אם בעבר היה נהוג שכל עובד מקבל 7 מטר מרובע אז פתאום היום החברות רוצות גם לתת לו שטח משותף מטבח ואיזשהו גיימינג סייט כזה ופתאום השטח עלה מ7 מטר מרובע לבן אדם ל-12 מטר מרובע אז זה מצמצם את בעיית הקיטון במשרדים 

ענבל: כן אז אמרת דיברת על הרים שבהם שוק המשרדים דווקא כן מראה התעוררות וכשאתה מדבר על עלייה בביקוש אז מי מי הם האנשים מי מתעניין כרגע בשוק המשרדים מי רוכש את המשרדים 

ערן: כרגע יש בעיקר משתמשי קצה יש הרבה מאוד משתמשי קצה שבמשך הרבה מאוד שנים שכרו  שטחי משרד והם הבינו שחבל לשלם שכירות שבעצם היא לא מייצרת להם שום ערך ולכן הם מעדיפים לקנות את המשרדים ולייצר לעצמם איזשהו נכס א ו

ענבל: את אותו נכס שהם קונים הם בסופו של דבר גם משכירים

ערן: או שהם משתמשים בו לעצמם או שהם מזכירים אותו או חלקים ממנו לפעמים בן אדם שוכר שטח גדול והוא לא צריך את כולו אז הוא משכיר חלק ממנו אבל בסופו של דבר לאורך שנים הוא מייצר לעצמו נכס שנשאר בבעלותו שזה כמובן כמובן הרבה יותר משתלם מאשר לשלם שכירות ובסוף להישאר בלי שום דבר אז אנחנו רואים בהחלט ביקושים מאוד גדולים ממשתמשי קצה 

ענבל: משתמשי קצה שמעדיפים לקנות עכשיו משרדים זה מה שאתה אומר 

ערן: שמעדיפים לקנות עכשיו משרדים אני יכול להגיד לך שבאחד מהפרויקטים שלנו יש חברות הייטק וחברות ראיית חשבון גדולות ועורכי דין ומתחמים רפואיים שלמים שנבנים או הרבה מאוד מקצועות חופשיים שפשוט עושים את המהלך הזה כי מבינים שזה הרבה יותר כלכלי 

ענבל: וכמה באמת בוחרים להשכיר את הנכס הזה זה אה כמה כמה קונים כדי להשכיר

ערן: היום אנחנו אפשר להגיד שמעל 50% מהפרויקטים שאני מכיר שאנחנו מקימים קונים את המשרדים לשימוש עצמי מיעוט יותר קונים אותו למטרות השקעה למטרות 

ענבל: אבל זה בכלל זה זה בדיוק מתחבר לשאלה הניסיון הזה לברר איך פתאום התעורר השוק הזה הרי גם אם בפן הזה של ההשכרה זה פחות משתלם זאת אומרת שוק המשרדים כן סובל ממציאות של ריבית גבוהה זה פחות מעודד את המשקיעים ללכת דווקא ולרכוש משרד א כי זה משפיע עליהם על התשואה התשואה לא גבוהה בסוף

ערן: אם אתה קונה את המשרד בשביל שימוש עצמי שלך אז אתה פחות רגיש לנושא של השכירות או למחיר זה פחות רלוונטי אם אתה משקיע אתה קונה את המשרד למטרות השקעה ואז אתה 

ענבל: אתה אומר לפי מה שאתה אומר זה 50% מהאנשים שקונים משרדים זה למטרות השקעה 

ערן:  קצת פחות אבל בוא נגיד 50% בשביל הפשטות בסוף הבן אדם שקונה משרדים הוא מסתכל על אלטרנטיבות ההשקעה שלו ואם הוא משווה השקעה במשרדים אם אם הוא אם הוא מחליט להשקיע לדוגמה בתחום הנדלן אז החלופות שיש לו זה להשקיע במגורים או להשקיע בנדלן מסחרי שזה משרדים לוגיסטיקה מסחר משרדים זה

ענבל: התשואה במשרדים היא יותר טובה מהמגורים 

ערן: משמעותית משמעותית היום במגורים אנחנו התשואה נעה באזור ה2.5% עד 3% אם אתה מעולה אז 3.5% 

ענבל: וכמה מס הוא משלם המשקיע מי שרוכש את המשרד הוא צריך בכל זאת לשלם מס שמקזז לו בסוף את העניין הזה של התשואה 

ערן: המיסוי זאת סוגיה מורכבת בדרך כלל למי ש מי שהסוגיה הזאת עולה לפתחו רצוי שיתייעץ עם יועץ מס רציני כי זה לא 

ענבל: אבל מה שיעור המס ברכישה של משרד 

ערן: מס יש מס רכישה רגיל של 6% 

ענבל: אין אין מס נוסף מעבר 

ערן: אין מס כשאתה רוכש משרד 6% אתה משלם והמשרד שלך ובסוף התשואה על משרדים יכולה לנוע גם להיות באזור של 8% ואפילו אפילו קצת יותר זה לא הכל ורוד זה ש 

ענבל: 8%?

ערן: בוא נגיד בממוצע יש פרויקטים שזה קצת יותר יש פרויקטים שזה קצת פחות אבל לא הכל ורוד

ענבל: זה יותר מהתשואה במגורים

ערן: חד משמעית 

ענבל: זה הרבה יותר מהצעה כזה כזה זה פער בין תשואה למגורים לבין משרדים 

ערן: חד משמעית הפר הוא גדול מאוד אבל שוב אני אומר צריך להיזהר לא הכל ורוד זה לא אומר שאני הולך ומשקיע במשרדים והנה אני מקבל את התשואה של ה-8% שלי לצד הסיכוי יש גם סיכון צריך לדעת לנהל אותו כי אם המשרדים לא 

ענבל: יכול להיות שהם יעדיפו פשוט לקבל את התשואה במקום אחר בשוק האון או בכל השקעה אחרת העניין הזה של הביקוש של המשרדים הוא אתה אתה מצביע פה על איזושהי התעוררות אבל  עדיין אולי תסכים שזה עדיין שוק מאוד קשה 

ערן: השוק בהחלט יותר מורכב ממה שהוא היה 

ענבל: יותר מורכב מנדלן למגורים זה בטוח 

ערן: זה בטוח הוא גם יותר מורכב ממה שהוא היה לפני שלוש או ארבע שנים אבל השוק עובד בצורה של סינוס היום אנחנו נמצאים למטה מתי שהוא כנראה לא עוד הרבה זמן אנחנו אנחנו נחזור לעלות וכל משקיע פשוט יודע שמשקיעים כשהשוק למטה ואז הוא עולה אם אתה משקיע כשהשוק למעלה זה קצת יותר מורכב 

ענבל: ערן מרקוביץ' מנכ"ל קבוצת שיבולת תודה רבה לך לשיחה הזאת 

ערן: תודה רבה